2014SMART国际度假地产开发、设计、运营与投融资
来源:澳门彩票 发布时间:2019-01-26 04:18

  主持人:再次感谢孔总给我们精彩分享,下面的报告人变成我了。我原来是做了一个投资的分享,结果这个投资的分享完了之后,我到了北京课题给我变了,叫中国旅游度假地产开发比较,我不知道这个东西该怎么比,所以闷着头出来,我就拿出来四个课题,因为最近若干意见出来了以后,很多人在网上疯传,意见出来了以后,对中国整个旅游业具体的走向上的推手的动力,我单独把这个和行业回顾拿出来。实际上今天早晨包括金准和几位先生做了行业的回顾,没有关系,我们再回顾一遍,看看我这个视角跟别人是否有不同。

  我们旅游目的地和度假村的开发现状实际上昨天早上才写,基本上两遍的东西稍微给大家一点带面一块看一看,我们现在这个现状是什么样的状态。本身原来想顾及到主题是海外投资,因为我现在基本在搞这个事。所以搞了一个和外国度假地产开发比较,实际上国外的一些旅游地产开发的数据没有,有一些东西本身原来是没有配置上来的。先跟大家说一下,其实有一些数据直接CPRE其它的地方找到的,到时候跟大家分享,最后一个投资战略布局转变和未来酒店的投资。

  在中国,PPT做得很中国化,因为中国一定要看政府的政策来行事。我们中国在旅游方面一共两个意见和一个旅游法和国民的休闲纲要,这四个基本可以读懂,从2009年一直到现在,大概五年间政府对于旅游作为推手是原始的动力,究竟起了什么样的作用,它的前瞻认为中国理由走向哪一步,我跟大家稍微读一下。旅游法实际上国民旅游休闲计划纲要现在就是叫休闲纲要,是2月2号由国务院发布,依据国务院关于加快发展旅游业的意见,这个我跟大家标注了一下,2009年意见一。而今年所说的8月21号发布的意见二,这个可能国外的朋友一听这个东西太政府了,实际上中国的旅游业是这样走的,我们先把它拿出来。

  这个中间要求落实员工带薪休假条例,这个员工带薪休假你满篇看下来,国资企业带薪休假制度,基本上2020年前逐步完成,这个中间没有特别探讨一般性务工人员和非国字头一些事业单位的人员,将涉及到有多少人,我们自己能算的出来,基本上国内休闲纲要确认的,中国几乎企业、事业、政府在2020年之前,所有带薪休假制度要出台。能不能实施是另外一个问题,从现在一直到未来的六年间,带薪休假的人数将增加,无论是我们所说的旅游和休闲、度假,完全分开来的概念,从我们现在来看,这三个概念汇总的过程当中,人数绝对要增大。第二个我们所说的旅游,2013年4月25号,10月1日实施的,我们在这个旅游法当中很有意思,只有第三章我们看到了旅游规划和促进,其它的更多的将涉及到比如说公民自主旅游和旅行社的相关的责任和内容。这个里头金准先生也谈到了,里面更多的将使保障个人履行中间相应的权益,这个东西和我们有什么样的关系,和度假有一些什么样的关系。实际上在去年实施到今年,整个的旅游行业,尤其旅行社经历了四五个月的阵痛,这个很多的零团费,很多的地方出现不能让你去购物的地方去购物了,这个时候是一个整合和规范履行旅行及旅行社这样一个规范的过程。这个过程将使中国人,无论在国内和国外,对于旅行标准的概念,进入一个非常标准化的购物过程。

  我们又看到了,8月9号印发,8月21号放到我们手里头的第二版意见,这个里头出现了五大部分,和前面两部分比起来,这一次我们所说的若干意见非常具体,这中间五大部分是树立科学旅游观,增强旅游发展动力,拓展旅游空间,优化旅游环境,完善旅游发展政策五个部分。这个主要提出的一个部分,尤其是我对意见,它是在意见2009年提出来,就是把旅游业培养成为我们所谓国民经济战略支柱型产业深化和细化一个东西。不要小看这样一个状态。中国的旅游从2009年第一次意见说成为国民支柱型经济产业这样一个到现在,从来没有一个重量,什么叫做重量,如果旅游真正到了国民战略支柱型这样一个重量的时候,旅游局局长和旅游部的部长将入阁,旅游局在国务院所有现行所有的机构里面基本排在倒十没有地位。我们看一下相关的一些东西,这个中间也有两组的意见,我们把两组的意见数据拿出来,第一个,是意见2009年,我们看到了一个规划性的数据,这个跟大家读一下,大家有一个概念就可以了。意见2009年认为国内旅游者到2015年将达到33亿人次,年均增长10,入镜过夜人数达到9万人次,年均增长8%,出境旅游人数达到8300万人次,年均增长了9%,实际上都是一个双位数,我们在设计过程中,几乎都在接近双位数的在设计。城乡居民年均出游超过两次,我们的规划能规划到你们家应该出去两次,现在后头这一个,再往下看更不得了,要求你们在2020年之前,每个家庭要出去4.5次,两次居民消费占居民消费总量10%,旅游业总收入年均增长12%,旅游业的增加值占全球GDP比重4.5,作为支柱产业标杆非常接近到5,到不了5不能说话,不能张嘴。服务业增加值比重到12。到了2020年,以至于包括我们看一看,现在2013年中国旅游的数据拿出来,大家看一下,2013年国内旅游人数32.6亿,和我们上头说的33亿,和2015年说的33亿,国民按照政府的要求,基本上都两次出行了,马上政府要求你4.5次出行,看能不能完成,国内旅游产业是2.63万亿,我跟大家标注了一下,2013年GDP总额是56.88万亿,这个比例可以。与2008年相比,从人数包括旅游业的收入分别增长了13.8%到24.8%,每从2008年到2013年。

  我们看一看到了2014年的意见认为要达到多少次,认为境内旅游总消费达到5.5万亿元,不是我们2.63万亿,整体上六年之间需要翻倍,需要翻倍的过程快了两年多,城乡居民人均出游4.5次,旅游业增加值占国内生产总之要超过5。这一个的东西,我就想看一下,跟大家分享完了之后,我们说的要进行行业的回顾和前瞻。这个行业究竟走到哪儿,不仅仅简单国际旅游度假的状态,我给大家举了几个状态,第一,带薪休假制度的完善,这一个实际上从我们现在两次意见出来,旅游和休闲将成为国民的生产的生活方式一部分,是政府所期待的,因为这也是扩大内需的一部分。尤其2014年意见旅游业发展用地的增加,以及我们城镇化进行新机遇,从旅游业发展用地增加其中另外一块就是说我们农村用地,中间可以集中来进行旅游的开发,我们把农村这一块也看作我们是未来整个旅游业发展一个新契机。推动建立旅游产业基金,鼓励旅游企业上市,其中很大一部分,未来的几天论坛谈及一个问题是旅游资产证券化的问题,无论是酒店和旅游资产不能证券化的话,几乎在中国一分钱不挣,因为无从产生真正的利润,旅游证券化大家考虑一个问题。

  当然也有这样一个东西,实际上放到倒是第二位,推动大型企业跨行业、跨区域、跨所有制兼并与整合。这个应该是作为中国旅游企业,无论是什么样的企业,它说到跨区域、跨所有制,以及跨行业一个整合,这中间有两层推手,一个是政府的推手,政府的推手在过去曾经完善过三次国家旅游业经过三次推手。最早大概七八年我们要盖多少个酒店,做了一个很大的推手。我们做了第二次推手,我们做了主辅分离,主辅分离从90年以前就开始做主辅分离,这个过程大概实现了15、18年做了主辅分离,实际上现在很多的企业没有主辅分离,我们说到铁道和其它的地方酒店,我们这些培训中心,其它的东西还没有做主辅分离。后来的一次,实际上在企业和事业单位进行过程中,国家又做了另外一次推手。我们现在看到的川旅、陕旅、粤旅各个大的旅游集团都是国家的推手,整合成了相当大这样一个公司,比如说在上海,我们看到新亚华庭和锦江的整合,这个里头没有企业自然而然一些想法,完全是政府在整合,除了在未来有政府整合我们民间的力量有没有可能整合。实际上国外的一些资本和国家国内一些希望这样一次整合,我介入到最早的时候,那个时候在哈尔滨的时候,大概在2001、2002、2003这几年的时候,电讯和邮政彻底分家,当时在电讯和邮电两个系统当中,1700多个酒店放到市场当中来,这一个名单实际上很多的企业和国有一些资产大家都看到了这样一个单子。包括云顶做了一些收购,但肯定当时邮电和电信资产处理权相当有限,实际上在那里搁置,我们想未来一段时间,这个行业将出现跨区域,跨所有值跨行业的整合,将是一个大趋势。所以我跟大家分享完了之后,得出我这样一个阶段。

  我们看看一个状态,我们下头的一个话题是中国旅游目的地与度假酒店开发的现状。实际上这个都是一些重复的话题。这一个过程实际上由于我在,尤其是在北京和其它大概六个地区,我在外地工作了16年。这个里头对现有的这些旅游的开发,和规划这一块,我把第一个部分提出来,这个旅游开发和规划这一块是很大的问题在中国,无论是旅游的或者我们说的商务的酒店都不离开政府的旅游规划开发和指导。第一个我说到了现有旅游目的地产权、管辖权和经营权的状况。可能很多人不了解相应的状况,我去了很多的地方,有的时候是旅游局,现在旅游局还有酒店吗?还有景区吗?有的地方旅游局有景区,有的地方旅游局彻底把酒店脱手了,现在没有旅游局有自己的酒店,有自己的景区。有的地区有由于旅游小,园林大,所以出现了园林旅游局。整个我们所谓的旅游目的地或者景区、景点这些产权究竟在谁的手里的,很多的地方和园林局有其它的关系。在未来旅游风口过程中,今年知道,到明年年初有旅游局的领导一直说到2005年这一块并入到文化部,这一个过程在十年前提出了大文化产业,我们说到了新闻出版以及旅游并入到文化部,我们现在正待这个消息,也不能作为百姓议论政府。现在有一条,现在为止,如果我们搞旅游地产开发,很大一批并不仅仅设于生地一般的景区景点,可能涉及到条款会很多。原来作为国字头的那些旅游景点和景区,产权能否明细,这一个问题实际上也是挺大的问题,包括管辖权,我当时在杭州一个中国大概有三点,乐清有一个雁荡山,雁荡山管委会在乐清市,谁管,不管是温州(楼盘)市管,所以它的管辖地实际上在乐清市,乐清市管不了,上一级行政部门在管。在未来开发过程当中,如果进入到旅游,无论是到农民的自有耕地和我们现在说到的国家所持有的景区景点这一块,实际上这些东西都需要能够明确。

  现有旅游目的地的规划,和相关的营销,我们现在的规划从各个不同的省市,大家有了解到这一块,有不一样的地方,有的地方是用发改委的牵头,有的地方是旅游局牵头,所以实际上我们现在旅游目的地的规划,包括一些企业省份,大型的企业也在介入到旅游目的地的规划。之所以把这个问题谈的比较大,如果我们建酒店,建旅游目的地中间一块区域一级、二级开发,实际牵扯到国家大的土地规划和整体的项目一些分布。所以在这个里头,实际上我们看到政府的职能撤不出来,我们市场的这只手进不去。因此做很大规模的开发在这里头有巨大的瓶颈。传统目的地的开发和国家旅游之间的关系,我们原来曾经看到实际上地李忠说到旅游的东西,我就是在我这儿说的,是一些地貌能够看到的东西。包括重庆、天津(楼盘)他们出现过新区和滨海新区,实际上在这些新区规划的旅游的项目非常巨大的,而其它一些旅游的项目有可能随着各大企业和国家共同推进的,像万达的旅游项目一块推,和长白山管委会搭出这样一个摊子,是国家和公共的企业一块来做。其它的这一块我们整体看下来,实际上在主要的国家新区包括经济开发区的商务型酒店的规划以及到滨海新区一些旅游性的规划,国家很早把这些规划做完了。实际上曾经我们看到了重庆有过这样那样的天翻地覆的规划,重庆曾经规划了一百个五星级项目,规划实际上重庆市的市长,当然两江新区这样的过程下来,整个的速度降慢了,原来规划的酒店点,比如说像豪盛的品牌在签了重庆的项目九个项目,也就是说,重庆未来的酒店项目依旧非常多。实际上说到这一块,也就是说,在未来这一段时间里头,政府实际上是一个推手,早把整个的规划是完善了,现在我们实际上进行了这个规划只不过是一个区位,大的旅游区里面,或者国家新区、滨海新区各个区位做小一级的开发,或者你拿一个做一级二级开发。

  或者这样一个状态,实际上我觉得新的意见下来,应该从无论民企的,上市公司的和政府的,从推手上来讲,大家应该参与到旅游产业的规划以及建造运营这样一个平等权利。当然其它许多的地方,包括北纬18度,上一个星期关于一个微信,关于海棠海塘湾,尤其近期海塘湾去凤凰机场大概算下来60公里的样子,整个现在密密麻麻排了30多个酒店,这一个规划实际上他们也是按照政府来规划的,他们并不是想亚罗湾做一级规划,其它的企业进入多少级开发。这个问题也是一个大的事情,政府做了非常密集的规划,而整个的配套跟不上,而作为这样一个我们说到湾区来讲,从亚罗湾发达区域上来讲最发达的湾区,实际上配套和规划经历了近20年的时间没有长进,企业参与不到直接的旅游目的地的规划,只能牵扯到地块规划上,我们的地块做什么东西,也仅此而已。我们现在也看到了旅游文化地产成为休闲度假的热点,刚才袁岳先生说到了商业地产,明显是一个过热的产品。这一个产品两三年之间大家投不投是一个问题,大家说到产业地产,产业地产是一个投资和经营年限问题,旅游文化地产现在有什么人来做,说了一下,我感到了那个数字对我的震撼性很大的,一百亿以上的项目投资有127来中国。这样一百亿以上的项目,应该是多大在中国,旅游文化地产起步原来有1500亩起步的,现在恐怕三千亩大家都不要了,大家要非常大的地块,我们三四平方公里的起步的项目大家可以做一做,一级、二级开发10年到15年,大家对于五年能够完成开发的1500亩的土地已经不感兴趣了,可以持久了,几千亩的,没有很多地,因为国家的整体战略还要守住81亿亩土地的红线,我们拿不出地来。现状就跟大家说到那样一个,实际上发展很快,我们的企业介入不到规划当中,我们企业随着2014版的意见,企业有更多的权利,我们现在看到我写到第二个旅游目的地运营商的出现,原来我们看到的都是投资商,运营商非常少,但是运营商也有很大一些硬伤,我们看到万达有很多的人说到,诟病万达长白山的项目,毕竟万达做了长白山的项目,是中国第一个比较完整的文化的概念,涵盖比较多一个旅游文化地产。兼济了景区的独景性、城市的核心性,区域的符合性,三种的不同的运营商,有的直接在景区的,有的是在所谓的城市核心,区域的符合性的。比如说中介,我们现在管它叫香格里拉,比如我们相应的区域非常符合性的东西。

  当然中间大型旅游商介入到区域的开发,这个区域的开发写了,但是这个事没有往下走,当初说到二百多亿,这个时间是什么时候,大概八九年前,刘永好说买两百亿买了桂林行不行,列了这些,这些都是金先生所说的一百亿以上的项目。长白山的港中旅的嵩山项目投资总额算不下来,港中旅当时玩的很厉害,实际上说在嵩山要投入这个项目的时候,总投资额真正介入比较少,只不过给大家举一个例子,我们所说的旅游目的地运营商开始出现。未来的规划和开发,我们认为,政府规划和搭台,民营和上市公司作为投资和经营主体,它涵盖的内容随着的时间的推移更为丰富的,但是这里头说的旅游目的地和旅游文化地产这一块,主要还是土地供给需要量非常巨大,一年半之间我们看到的万达旅游文化地产项目,大概能到五个,现在实际上已经有13个,这13个四千到六千亩左右,甚至更大的体量的东西,这中间乃至四五百亿前赴后继的15年的投资在里面。所以包括环境生态保护文化遗产诸多因素的制约,也会影响到这样的一些文化旅游产品的一些开发。

  我觉得整个的现状,刚才谈到的其它的东西,我们不谈了,谈到途家的旅游地产的状况,我想把途家的状况单独拿出来说一下。我那天遇到了宝龙地产的夏国月,宝龙现在也在考虑,我们全国每年发地产的前一百强乃至于三百强,很多人非常关注自己今年的销售额能不能达到前50,我们今年中国的地产将有4至五个达到千亿企业的标准,我们看到很多的千亿的企业,大概滞销20%上下,单个的场景和整个区划产品滞销10%到20%之外,卖出去的产品有很大的空置率,没有人住。途家希望做这样一些工作,除了我们说到旅游度假地产当中,会有单独的酒店度假村供应之外,这个东西很大的一块,因为途家是直接,现在在中国,尤其是海南,大家看到途家是最大的一块天地在海南。后来像万科、宝龙他们都想到了,我们每年都是一千万甚至两千万平米开发,如果我有10%的没有卖出去的线%是多大的量。如果说万科非常好的一个物业的底,有一个非常好的软件,如果能够在物业的软件上加多的这样一个,像我们公寓的软件,加出去的模块,把自己变成途家。因此在未来这一段发展旅游度假这一块,我们说到加以并住宅,以及我们看到了乙丙公寓加入到竞争环境来。所以我们觉得中国以后的在旅游目的地当中,见了这些之外,还有很多的住宅等待进入我们的竞争大循环当中,其实挺可怕的,这一块非常大的,以城市来计算的。我们做一个比较。

  中外地产开发的比较,不多说了,这个中间加两句实际上是一个题外话题,最近一段时间做购并和海外地产投资落地的问题,也觉得国家国内现金数目很多。我举个例子,我当初和这个团队有这样的想法,今年1月7号在曼哈顿购买的第一组地两个星期就签约了,7.25亿美金,到最后签字大概花了一个半月。到此后中间一直到目前为止,我们曾经试图在投资这一块,在悉尼和墨尔本这样的公司出一把力,过了星期网上又发布了,4.62亿澳币买了澳大利亚第一大石油公司,有很大一部分,无论像万达、绿地、碧桂园很多一些公司出去在购买土地做自己的项目开发,同时也有比如说包括像现在正在做的绿地与澳大利亚最富有的派克尔家族,周大福的项目港湾的项目也是一样的。出现中国把自己的旅游或者是商业综合体50万平米的项目移植到国外,这是在国外不需要,国外不需要非常符合的消费,在一个纯粹的旅游目的地,或者说你上来一个(英文),现在中国人包括绿地,包括万达,把这些东西直接复制到国外了,而这样的趋势也在增加。当然我们开发状况很大不一样。开发当中相应的比较也会相应不一样,我们看到原来我们在包括给保利和其它地方推荐的时候,澳大利亚一个管理公司CC的65%,瑞银35%这一块。这个里头有很大一块是产权的,而我们现在很多一些酒店里运用全球委托管理,在国内不能够持久,无法持久,我看刚才团队里头两种说,你管理一百个酒店你要派三个人就是三百个,两百个酒店都要派六个人,有这样做的吗?没有,特许经营这种形式将是比较合适的一个形式。我们做了一些相应的比较,因为实际上就是一天,我就是忘打这个字,整体上找出这么几个题目,实际上想希望跟大家能够分享第一个,我觉得这次非常好的是,国家把旅游作为一个真正的国家战略,或者旅游业真正作为一次属于国民支柱型的产业,由于它达到了GDP5%,上一次2009年的意见是4.5%,到了5%会不一致。但是不一致的情况下,我们非常希望,包括我们现在的民营乃至于(英文)能够直接分到一杯羹,而这些分的一杯羹不是在政府完全规划,一定要是这个进行,希望有相应的民营公司能够主导旅游目的地乃至于片区旅游目的地一些区域的设计和规划。这样的话,这一些产品能够更符合我们国内一些消费者的需求。同时还有一个,请不要认为,请大家真的不要认为国家在任何一种重点放在旅游上,会和我们度假地产有关系,一点关系都没有。因为旅游在很多城市所涉及的三百人民币平均房价以下的,我们说到的产品涉及不到那儿,包括我们很多地方在四星、五星级,涉及不到那儿。

  同时我们感觉到,无论度假的产品,或者旅游目的地的产品,在很长的时间里面临着严重的冲击,因为在那一个区域里,不仅只有酒店,不仅只有产权式公寓,他们也有居住类这一些公寓和住宅,这一块的竞争还没有释放出来。当然我们说到国家的,说到老话第二推手的主辅分离,我们没有确切的数字,说出来也是混说,我们不知道有一万个、两万个酒店在未来主辅分离,那些是彻底部委局办的,一些省县市地所有的地方培训中心、教育中心进入。实际上我们看到的只是一个非常表面的,实际上下面浮出来不是几千到一两万,那里头看到的若干个,未来我们竞争的环境比较激烈的,在这个里头创新的,我们旅游产品一些创新,是不是继续做高大上,我们一窝蜂进中高档的连锁酒店,都希望深刻的讨论和深刻的反省,今天跟大家罗嗦到这儿,谢谢。

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